Davek pri dedovanju ali darovanju nepremičnine

Zakon o davku na dediščine in darila določa katera darila in dediščine so obdavčene, kdo je zavezanec, kakšna je davčna stopnja in davčna osnova ter v katerih primerih so zavezanci oproščeni plačila davka.

Davek na dediščine in darila obdavčuje premoženje, ki ga fizična oseba prejme od fizične ali pravne osebe kot dediščino ali darilo in se ne šteje za dohodek po zakonu, ki ureja dohodnino. Predmet obdavčitve je tudi premoženje, ki ga pravna oseba prejme od pravne ali fizične osebe kot darilo, ali dediščino, ki se ne šteje za dohodek po zakonu, ki ureja davek od dohodkov pravnih oseb.  Darila ali dediščine niso obdavčene, če je njihova skupna vrednost manj kot 5.000 EUR. Če zavezanec prejme od istega darovalca v obdobju 1 leta več daril, se le ta seštevajo.

Davčna osnova in višina davka

Davčna osnova je vrednost premoženja. Odbijejo se dolgovi, stroški in bremena.

Davčna osnova pri nepremičnini je tržna vrednost v času nastanka davčne obveznosti. Davčni organ ima pravico ugotoviti oz. preveriti ali vrednost nepremičnine dejansko ustreza tržni vrednosti. Kadar se zavezanec ne strinja z vrednostjo nepremičnine, ki jo je davčni organ ugotovil v odmernem postopku, lahko predloži cenitev nepremičnine, ki jo pripravi cenilec nepremičnin.

Višina davka je odvisna od vrednosti darila oz. dediščine in od dednega reda  – to je v kakšnem sorodstvenem razmerju sta darovalec / zapustnik  in obdarjenec / dedič. Davčne stopnje določa 8. člen Zakona o davku na dediščine in darila. Pomembno je vedeti, da so dedni redovi po Zakonu o davku na dediščine in darila definirani drugače kot v Zakonu o dedovanju. Tako zakonec po Zakonu o davku na dediščine in darila ne sodi v drugi dedni red, ampak je ta ne glede na to, da nima otrok, oproščen plačila davka. V drugi dedni red skladno s tem zakonom sodijo starši, bratje, sestre in njihovi potomci. V tretji dedni red pa spadajo le dedi in babice, na pa tudi njihovi potomci, kot to velja po Zakonu o dedovanju.

Nastanek davčne obveznosti

Davčna obveznosti nastane na določen dan, na katerega se ugotavlja vrednost premoženja, in sicer:

• pri darilih je to dan prejema darila,
• pri dediščinah je dan pravnomočnosti sklepa o dedovanju,
• pri pogodbah o dosmrtnem preživljanju in pri darilnih pogodbah za primer smrti je to dan smrti preživljanca oz. dan smrti darovalca.

Oprostitve plačila davka

Kadar gre za dedovanje ali darilo, ki ga prejme dedič ali obdarjenec prvega reda, je plačilo davka oproščeno. Med dediče prvega dednega reda sodijo zakonski oz. zunajzakonski partner, otroci, posvojenci, vnuki in pravnuki. Z dediči prvega dednega reda so izenačeni zet, snaha, pastorek in dedič ali obdarjenec, ki je živel z zapustnikom ali darovalcem v registrirani istospolni partnerski skupnosti.

Skladno z določbami Zakona o kmetijskih zemljiščih je davka oproščen dedič ali obdarjenec, ki ima status kmeta, če podeduje ali dobi v dar kmetijsko zemljišče. Zakon dopušča še nekatere druge oprostitve, kot so npr. odstop dediščine ali darila državi, občini, pravnim osebam, ki opravljajo verske, človekoljubne, dobrodelne, zdravstvene, izobraževalne, raziskovalne ali kulturne dejavnosti za nepridobitne namene.

Odmera davka

Davčni organ odmeri davek na dediščino na podlagi podatkov pravnomočnega sklepa o dedovanju. Zavezancu ni potrebno vložiti nobene napovedi.

Pri darilu je davčni zavezanec oseba, ki prejme premoženje z darilno pogodbo ali drugo podobno pogodbo (pogodbo o dosmrtnem preživljanju, izročilno pogodbo ali pogodbo o preužitku). Prejem darila mora davčni zavezanec napovedati pri finančnem uradu v roku 15 dneh po prejemu. Za nepremičnine velja, da se napoved odda na tisti pristojni finančni urad, kjer se nahaja nepremičnina.

Kadar zavezanec prejme premoženje na podlagi pogodbe o dosmrtnem preživljanju ali darilne pogodbe za primer smrti, mora to pogodbo prijaviti v 15 dneh od sklenitve pogodbe pri davčnem uradu na območju, kjer je to premoženje ali kjer je zavezanec vpisan v davčni register. Davčna obveznost nastane ob smrti preživljanca oz. smrti darovalca, zavezanec pa mora oddati davčno napoved v 15 dneh po nastanku davčne obveznosti.

Davčni organ odmeri davek v 30 dneh po prejemu pravnomočnega sklepa o dedovanju oziroma po prejemu davčne napovedi. Zavezanec mora davek plačati v 30 dneh od vročitve odločbe.

Kaj se zgodi, če podedovano ali podarjeno nepremičnino prodate?

Če ste nepremičnino podedovali ali prejeli v darilo, boste morali ob prodaji poleg napovedi za odmero davka na promet nepremičnin, oddati tudi vlogo za odmero davka na kapitalski dobiček. Če pri prodaji iztržite več, kot je bila vrednost premoženja ob pridobitvi, morate od razlike plačati davek. Za vrednost ob pridobitvi nepremičnine se upošteva tržna vrednost, ki jo zavezanec dokazuje z ustreznimi dokumenti.  Ravno zaradi tega ni nepomembno kakšna vrednost je navedena v sklepu o dedovanju ali darilni pogodbi oz. drugi podobni pogodbi. Davčna osnova pri davku na kapitalski dobiček je razlika med vrednostjo nepremičnine na dan prejema in pogodbeno vrednostjo ob prodaji. Davčna osnova se lahko zniža za plačan davek na dediščine in darila, stroške povezane z cenitvijo (do višine 188 EUR) in dejanske stroške vlaganja v nepremičnino.

Davčna stopnja je odvisna od časa imetništva nepremičnine v lasti. Splošna davčna stopnja  znaša 25 %. Na vsakih dopolnjenih pet let imetništva nepremičnine se stopnja davka zmanjšuje. Po petih letih imetništva nepremičnine davčna stopnja znaša 20 % in po desetih letih se zmanjša na 15 %. Po petnajstih letih imetništva je davčna stopnja enaka 0 %.

Težava lahko nastane v primeru, ko se finančni urad ne strinja z vrednostjo podedovane ali podarjene nepremičnine, zavezanec pa nima ustreznega dokazila o tržni vrednosti. Prav zaradi tega je smiselno ob dedovanju ali podaritvi naročiti neodvisno, tržno cenitev nepremičnine, da kasneje ne pride do zapletov v davčnih postopkih.