Davek pri prodaji nepremičnine
Davek pri prodaji nepremičnine
Nakup oz. prodaja novogradenj je obdavčena z davkom na dodano vrednost – DDV. Za stanovanjske nepremičnine namenjene bivanju, ki so del socialne politike, se obračuna nižja stopnja DDV, ki znaša 9,5 %. V to kategorijo sodijo stanovanja z uporabno površino do 120 m2 in samostojne hiše do 250 m2. Prodaja oz. nakup novih nepremičnin, ki niso del socialne politike, se obdavči z 22 % DDV.
Če pri prodaji nepremičnine ni bil obračunan in/ali plačan DDV, se davek pri prodaji nepremičnine odmeri po določbah Zakona o davku na promet nepremičnin. Poenostavljeno to pomeni, da se davek na promet nepremičnin obračuna pri prodaji rabljenih nepremičnin (če govorimo o objektih in delih objektov) in kadar gre za transakcije med fizičnimi osebami, ki niso identificirani za namene DDV.
Kot prodaja se šteje tudi prenos lastninske pravice pri zamenjavi ene nepremičnine za drugo. Pri zamenjavi je davčni zavezanec vsak od udeležencev za vrednost, ki se odtuji.
Prenos nepremičnine, ki je obdavčen po zakonu o davku na promet nepremičnin, je:
- odplačni prenos ali oddajanje v najem stavbne pravice,
- finančni najem nepremičnine,
- priznanje lastninske ali solastninske pravice,
- prenos lastninske pravice ob razdelitvi solastnine,
- pridobitev lastninske pravice na podlagi priposestvovanja.
Zavezanec za plačilo davka je prodajalec nepremičnine
Prodajalec mora napoved za odmero davka vložiti v 15 dneh od sklenitve pogodbe, in sicer pri davčnem organu, na območju katerega leži nepremičnina. Priložiti mora dokumentacijo iz katere je razviden prenos lastninske pravice na nepremičninah (npr. pogodba, odločba…). V pogodbi se lahko kupec in prodajalec dogovorita, da davek plača kupec.
Davčna osnova je prodajna vrednost nepremičnine
Če prodajna cena ne ustreza ceni, ki bi se dala doseči s prodajo na prostem trgu, je davčna osnova vrednost nepremičnine, ugotovljena v odmernem postopku. Če se zavezanec z višino tako ugotovljene davčne osnove ne strinja, ima pravico zahtevati, da se kot davčna osnova upošteva ocenjena posamična tržna vrednost nepremičnine. V tem primeru stroške cenitve nepremičnine nosi zavezanec. Če se zavezanec s to vrednostjo ne strinja, ima pravico zahtevati, da se upošteva ocenjena tržna vrednost nepremičnine. Cenitev opravi cenilec nepremičnin.
Davčna stopnja
Davek za plača v višini 2 % od davčne osnove.
Davčni organ odmeri davek z odločbo
Davek mora zavezanec plačati v 30 dneh po prejemu odločbe. Davčni organ na originalni izvod pogodbe potrdi, da je bil davek odmerjen in plačan. S tem je omogočen zaključek prodajnega posla (overovitev podpisa na pogodbi in vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo).
Druge morebitne obveznosti prodajalca
Fizične osebe, ki so nepremičnino odsvojile prej kot v 15 letih imetništva, so zavezane tudi k ugotavljanju dobička iz kapitala po določbah Zakona o dohodnini.
O spremembi lastništva nepremičnine je treba obvestiti pristojni davčni organ za potrebe odmere davka od premoženja in občino za potrebe odmere nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča.