Cena cenitve

Na strošek cenitve vplivata zahtevnost in razpoložljivi podatki

Cena izdelave ocene vrednosti nepremičnine je odvisna od vrste nepremičnine, namena in od tega kakšen je predviden obseg dela.

V ceno je vključeno: identifikacija in ogled nepremičnine, pregled in pridobitev podatkov iz javnih baz (Geodetska uprava, zemljiška knjiga…), analiza trga in izbor primerljivih nepremičnin, analiza pridobljenih podatkov in priprava ocene vrednosti ter izdelava poročila o ocenjeni vrednosti.

Kaj potrebujemo

Potrebujemo identifikacijske podatke o nepremičnini in razpoložljivo dokumentacijo

Za pripravo ocene vrednosti nepremičnine potrebujemo naslednje:

  • identifikacijske podatke: naslov, parcelna številka, katastrska občina, številka stavbe ali posameznega dela stavbe, površine…
  • podatek o tem za kakšen namen potrebujete cenitev,
  • prostorsko in gradbeno dokumentacijo (lokacijska informacija za zemljišča, projektna dokumentacija…),
  • druge dokumente, ki bi lahko imeli vpliv na končno vrednost nepremičnine, npr. najemne pogodbe, pogodbe o ustanovitvi stavbe pravice ali služnostne pravice, tožbeni zahtevki…

Zemljiškoknjižne podatke in prostorske akte pridobimo in preverimo sami.

Tržna vrednost

Tržna vrednost je najverjetnejša cena, ki jo lahko dosežemo na prostem trgu

Mednarodni standardi ocenjevanja opredeljujejo tržno vrednost kot:

“Tržna vrednost je ocenjeni znesek, za katerega naj bi voljan kupec in voljan prodajalec zamenjala sredstvo ali obveznost na datum ocenjevanja vrednosti v poslu med nepovezanima in neodvisnima strankama po ustreznem trženju, pri katerem sta stranki delovali seznanjeno, preudarno in brez prisile”.

Drugače povedano, gre za najverjetnejšo ceno, ki jo lahko za določeno sredstvo na datum ocenjevanja vrednosti dosežemo na trgu. Pri ocenjevanju vrednosti se tržna vrednost, kot podlaga vrednosti, največkrat uporablja, kadar je namen ocene vrednosti prodaja ali nakup sredstva.

Razlika med vrednostjo GURS in tržno vrednostjo

Posplošena tržna vrednost, ki jo objavlja GURS, ni enaka tržni vrednosti

Osnovne razlike med obema vrednostma izhajajo iz zasnove in metodološkega okvira. Cilj množičnega vrednotenja je ugotavljanje posplošene tržne vrednosti za namene obdavčenja nepremičnin. Množično vrednotenje ureja Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin (Uradni list RS 50/06, 87/11). Gre za administrativni postopek ocenjevanja večjega števila nepremičnin na določen dan, z uporabo standardiziranih postopkov ocenjevanja in predpisanih modelov vrednotenja. Množično vrednotenje uporablja drugačne metode in tehnike ocenjevanja kot indivudualno ocenjevanje vrednosti nepremičnin, ki ga opravljajo pooblaščeni ocenjevalci vrednosti nepremičnin.

Vrednosti ugotovljene z množičnim vrednotenjem nepremičnin so lahko do določene mere relativno enake ocenjenim tržnim vrednostim, ugotovljenim s posamičnim ocenjevanju, le pri večstanovanjskih nepremičninah. Razloga za to sta predvsem dva, prvi je ta, da obstaja dovolj velika baza podatkov o transakcijah stanovanj. Drugi razlog je, da model množičnega vrednotenja stanovanj pri določitvi vrednosti upošteva podobne lastnosti nepremičnin, kot metode individualnega ocenjevanja tržne vrednosti. Razlike med posplošeno tržno vrednostjo in tržnimi transakcijami posamičnih nepremičnin obstajajo zaradi hitrih sprememb nepremičninskega trga, poleg tega so pri množičnem vrednotenjem vhodni podatki ponekod nepopolni ali celo napačni. Pri individualni oceni vrednosti se mora podatke uskladiti z dejanskem stanjem.

Zaradi navedenih razlik množično vrednotenje ni primerno za večino namenov ugotavljanja vrednosti posameznih nepremičnin, kar še posebej velja za računovodsko poročanje, prodajo ali nakup, prevzeme, insolventne postopke in sodne ter preiskovalne postopke. V takih primerih je potrebna ocena vrednosti pooblaščenega ocenjevalca vrednosti, ki pri ocenjevanju zajema vse značilnosti in posebnosti nepremičnine.

NISTE NAŠLI KAR IŠČETE?

Pošljite nam sporočilo in potrudili se bomo najti odgovor na vaše vprašanje